Deşi art.1411 C.civ. prevede că
transmiterea folosinţei se face “pentru un timp determinat”, în practică s-a
admis că durata locaţiunii poate fi determinată sau nedeterminată. Potrivit
art.1415 C.civ. ,locaţiunea nu poate fi însă încheiată pe durată perpetuă
(veşnică), locaţiunile ereditare imobiliare, cunoscute în vechiul drept sub
denumirea de emfiteuze ori embatic (besman[1]) fiind
prohibite de lege. În sprijinul ideeii anterioare, Legea pentru reforma
agrară(Vechiul Regat) din 17 iulie 1921 la art.7,afirmă: „ Se declară expropriate în întregime:
…;d) Pământul folosit cu titlu de embatic, besman,
locaţiune ereditară, otaşniţă, fie că este acoperit cu plantaţiuni, sădiri,
clădiri sau nu, fie că este situat în comunele rurale sau în comunele urbane.
Sunt şi rămân desfiinţate, în virtutea acestei legi,
toate drepturile sau privilegiile, de orice natură şi de oriunde ar deriva
(hrisoave domneşti, hotărâri,etc.) pe care le au proprietarii sau alte persoane
asupra acestor pământuri.
Exproprierea se face în folosul embaticilor.”
Caracteristica locaţiunii
de lucruri nu este, după cum susţin unii autori[2],
concesiunea unora din folosinţele diverse de care lucrul e susceptibil,
deoarece locaţiunea poate să aibă ca obiect concesiunea unora din folosinţele
diverse de care lucrul e susceptibil cu excluderea celorlalte, elementul timp
fiind de esenţa locaţiunii.
Locaţiunea
este prin esenţa ei un contract cu termen extinctiv, în care prestaţia
locatorului constă în prestaţii succesive corespunzând cu folosinţa lucrului în
timp, iar prestaţia echivalentă a locatarului este calculată în funcţie de
timpul folosinţei.
În doctrină[3] mai este
explicată şi o altă caracteristică a locaţiunii, în sensul că folosinţa
concedată nu trebuie să absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă.
Ca şi în cazul altor
contracte civile, părţile pot încheia un antecontract de locaţiune, care să fie
guvernat de reguli generale aplicabile contractelor si ale contractului special
pe care îl precede[4],
prin care să se oblige reciproc sau unilateral la perfectarea unui contract de
locaţiune. Ca şi locaţiunea şi antecontractul de locaţiune este un act de
administrare[5].
[1] Emfiteoza,besmanul
sau embaticul este un contract prin care proprietarul unui teren concesionează
pentru totdeauna sau pe un termen foarte lung,terenul ce-i aparţine, cu scopul
ca embaticul(concesionarul) să se folosească de acel teren,îmbunătăţind-ul prin
construcţii sau plantaţii şi plătind o mică redevenţă anuală, numită canon, cu condiţia de a-l putea înstrăina,
ipoteca şi transmite moştenitorilor săi fără însă de a putea fi lipsit de acest teren de către
concedent, cu excepţia situaţiei în care concesionarul nu plăteşte redevenţa
stabilită prin contract.(Florin Ciutacu, Codul civil român adnotat, Editura
Sigma, Bucureşti, 2001,pg.813).
[2] M.B.Cantacuzino,
Curs de drept civil, ediţia a 2-a, Editura Ramuri, Bucureşti, 1956, pg. 669.
[4] L. Stănciulescu,
Drept civil: Contracte civile, succesiuni, Editura All Beck, Bucureşti, 2002, pg. 148.
[5] V. Stoica, N. Puşcaş, P.
Truşcă, Drept civil. Instituţii de drept civil, Editura Universul juridic,
Bucureşti 2003, pg.498.
